Ceny mieszkań przestały rosnąć. Co naprawdę dzieje się na rynku nieruchomości?

Polski rynek nieruchomości wszedł w nową fazę. Dane Narodowego Banku Polskiego za pierwszy kwartał 2026 r. pokazują stabilizację nominalnych cen mieszkań przy jednoczesnej stopniowej poprawie ich dostępności. Zmieniają się również relacje między rynkiem pierwotnym i wtórnym, sytuacja kredytobiorców oraz opłacalność wynajmu i inwestowania w nieruchomości. To nie jest już rynek gwałtownych wzrostów ani głębokich spadków. Wszystko wskazuje na to, że rozpoczął się okres długotrwałej równowagi, który może wyznaczyć kierunek rozwoju rynku mieszkaniowego na najbliższe lata. 

Rynek nieruchomości wchodzi w okres stabilizacji

Jeszcze kilka lat temu polski rynek nieruchomości należał do najszybciej rosnących w Europie. Pandemia, rekordowo niskie stopy procentowe oraz wysoka inflacja sprawiły, że mieszkania stały się jednocześnie dobrem konsumpcyjnym i sposobem ochrony oszczędności. Później przyszło gwałtowne podnoszenie stóp procentowych, załamanie akcji kredytowej i wyraźne wyhamowanie popytu.

Dane Narodowego Banku Polskiego za pierwszy kwartał 2026 r. pokazują jednak, że rynek znajduje się dziś w zupełnie innym miejscu. Nie obserwujemy już ani dynamicznych wzrostów cen, ani gwałtownych spadków. Ceny mieszkań w większości dużych miast pozostają stabilne nominalnie, natomiast po uwzględnieniu inflacji oraz wzrostu wynagrodzeń ich realna wartość stopniowo maleje. Oznacza to, że mieszkania stają się relatywnie bardziej dostępne, choć proces ten przebiega powoli. 

To właśnie ta realna korekta jest najważniejszym zjawiskiem obecnej fazy rynku. Zamiast spektakularnego załamania cen obserwujemy spokojne dostosowanie wartości mieszkań do możliwości finansowych gospodarstw domowych.

Rynek pierwotny i wtórny zaczynają zachowywać się inaczej

Jednym z najbardziej interesujących wniosków płynących z danych NBP jest coraz większa różnica między rynkiem pierwotnym i wtórnym.

Na rynku wtórnym właściciele mieszkań coraz częściej dostosowują swoje oczekiwania do słabszego popytu. W Warszawie ceny transakcyjne mieszkań z drugiej ręki spadły w pierwszym kwartale aż o 2,2 proc. względem poprzedniego kwartału. Tymczasem na rynku pierwotnym deweloperzy nadal utrzymują wysokie ceny ofertowe, mimo że liczba niesprzedanych mieszkań pozostaje duża. 

Nie oznacza to jednak, że deweloperzy ignorują sytuację rynkową. Ich strategia wygląda inaczej. Zamiast rozpoczynać otwartą wojnę cenową, ograniczają tempo nowych inwestycji, oferują promocje niewidoczne w oficjalnych cennikach i starają się przeczekać okres słabszego popytu. Podobne zachowanie obserwowano wcześniej na wielu rozwiniętych rynkach europejskich.

Dostępność mieszkań powoli się poprawia

Jednym z najważniejszych efektów obecnej sytuacji jest stopniowa poprawa dostępności mieszkań. Nie wynika ona z gwałtownych obniżek cen. Decydują przede wszystkim trzy czynniki: stabilizacja cen mieszkań, wzrost wynagrodzeń oraz niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych. W rezultacie relacja między cenami nieruchomości a dochodami gospodarstw domowych zaczyna się poprawiać. 

To bardzo istotna zmiana. W poprzednich latach ceny mieszkań rosły znacznie szybciej niż wynagrodzenia, co powodowało systematyczne pogarszanie dostępności mieszkań. Obecnie proces ten uległ odwróceniu. Nie oznacza to jeszcze, że mieszkania stały się tanie, ale ich zakup przestaje oddalać się od możliwości przeciętnego nabywcy.

Kredyty hipoteczne wracają do gry

Równolegle poprawia się sytuacja na rynku kredytowym. W pierwszym kwartale 2026 r. wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych była niemal o jedną czwartą wyższa niż rok wcześniej. Banki łagodzą kryteria udzielania finansowania, a konkurencja między nimi ponownie rośnie. Jednocześnie coraz większa część nowych kredytów nadal opiera się na okresowo stałym oprocentowaniu, co ogranicza ryzyko dla kredytobiorców. 

Nie oznacza to jednak powrotu do sytuacji sprzed kilku lat. Popyt odbudowuje się stopniowo, a decyzje zakupowe są znacznie bardziej przemyślane niż w okresie rekordowo taniego kredytu. Kupujący zwracają dziś większą uwagę na lokalizację, standard oraz realną zdolność kredytową.

Gotówka nadal odgrywa ogromną rolę

Interesującym zjawiskiem pozostaje bardzo wysoki udział zakupów finansowanych bez kredytu. Według danych NBP już 58 proc. mieszkań na rynku pierwotnym w największych miastach kupowanych jest wyłącznie za gotówkę. To jeden z najwyższych poziomów ostatnich kwartałów. 

Pokazuje to, że rynek mieszkaniowy nadal pozostaje atrakcyjnym miejscem lokowania kapitału. Wielu inwestorów traktuje nieruchomości jako stabilniejsze aktywo niż część instrumentów finansowych, nawet jeśli oczekiwane stopy zwrotu nie są już tak wysokie jak kilka lat temu.

Deweloperzy nie zamierzają walczyć ceną

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że przy wysokiej podaży mieszkań deweloperzy powinni rozpocząć znaczące obniżki cen. Dane pokazują jednak coś przeciwnego.

Oferta mieszkań pozostaje duża, lecz przedsiębiorcy konsekwentnie utrzymują ceny ofertowe. Wynika to między innymi z rosnących kosztów gruntów, robocizny i prowadzenia inwestycji. Jednocześnie rentowność sektora deweloperskiego pozostaje wysoka, co zmniejsza presję na szybkie obniżki cen. 

W praktyce oznacza to, że rynek znacznie częściej dostosowuje się poprzez wolniejszą sprzedaż niż poprzez gwałtowe przeceny.

Najem przestaje być oczywistą alternatywą

Zmienia się również sytuacja na rynku najmu. Po kilku latach bardzo dynamicznych wzrostów czynsze zaczynają się stabilizować. W części największych miast odnotowano nawet ich spadek. Jednocześnie koszt obsługi kredytu hipotecznego zbliżył się do kosztu wynajmu mieszkania. To zasadniczo zmienia kalkulację wielu gospodarstw domowych. 

Jeszcze dwa lata temu wynajem był często znacznie tańszy niż zakup mieszkania na kredyt. Dziś różnica wyraźnie się zmniejszyła, dlatego część osób ponownie zaczyna rozważać zakup własnego lokalu.

A co z nieruchomościami komercyjnymi?

Znacznie trudniejsza pozostaje sytuacja rynku biurowego. NBP zwraca uwagę, że rentowność nowych inwestycji biurowych nadal pozostaje niska, mimo stopniowej poprawy względem lat 2023–2024. Jednocześnie wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych wyraźnie spadła. Pokazuje to, że inwestorzy pozostają ostrożni wobec segmentu biurowego, który wciąż odczuwa skutki zmian sposobu pracy po pandemii. 

Czy Polsce grozi pęknięcie bańki mieszkaniowej?

Obecne dane nie wskazują na scenariusz gwałtownego załamania rynku. Klasyczna bańka spekulacyjna charakteryzuje się szybkim wzrostem cen oderwanym od fundamentów gospodarczych oraz gwałtownym spadkiem popytu prowadzącym do lawinowych obniżek. Tymczasem sytuacja obserwowana w Polsce wygląda inaczej. Ceny mieszkań przestały rosnąć, ale nie doszło do masowej wyprzedaży ani kryzysu finansowego.

Rynek przechodzi proces stopniowego dostosowania. To scenariusz znacznie bardziej stabilny zarówno dla kupujących, jak i dla całego systemu finansowego.

Co obecna sytuacja oznacza dla kupujących?

Osoby planujące zakup pierwszego mieszkania znajdują się dziś w znacznie lepszej sytuacji niż dwa lub trzy lata temu. Dostępność kredytów poprawia się, ceny mieszkań przestały dynamicznie rosnąć, a wynagrodzenia stopniowo zwiększają siłę nabywczą gospodarstw domowych.

Dla inwestorów oznacza to natomiast koniec okresu łatwych zysków opartych wyłącznie na wzroście cen nieruchomości. Coraz większego znaczenia nabiera jakość lokalizacji, standard budynku oraz potencjał wynajmu.

Wszystko wskazuje na to, że polski rynek nieruchomości wszedł w okres większej dojrzałości. Zamiast spektakularnych wzrostów lub gwałtownych spadków coraz większe znaczenie będą miały fundamenty gospodarki: tempo wzrostu wynagrodzeń, polityka stóp procentowych, sytuacja demograficzna oraz zdolność gospodarstw domowych do finansowania zakupu mieszkań. To właśnie one będą decydować o kierunku rynku w kolejnych latach. 

Sebastian Nizio