Kluczowe zmiany dla rynku mieszkaniowego w Polsce w 2023 roku

Rynek mieszkaniowy w Polsce zmieni się w 2023 r. Kluczowe znaczenie będą miały zmiany legislacyjne poprawiające zdolność kredytową i dot. kredytów subsydiowanych – oceniają eksperci JLL. Wskazują, że wyhamowanie nowych budów zwiększa prawdopodobieństwo wzrostu cen mieszkań w perspektywie 2-3 lat.

.Eksperci specjalizującej się w zarządzaniu nieruchomościami i inwestycjami firmy JLL podsumowali miniony i przedstawili prognozy na bieżący rok. Zwrócili uwagę, że choć poziom niepewności na rynku mieszkaniowym ze względu na sytuację geopolityczną i społeczno-ekonomiczną jest nadal wysoki, to jednak nastroje konsumenckie w ostatnich miesiącach ub.r. poprawiły się.

Rynek mieszkaniowy w Polsce: podsumowanie 2022 r. i prognozy na 2023

.Jak podali, na wszystkich dużych rynkach IV kwartał 2022 przyniósł wzrost sprzedaży w porównaniu z poprzednim okresem – średnio 29 proc. kwartał do kwartału dla sześciu największych miast w kraju. W ciągu całego 2022 roku na tych rynkach zakupiono 35 tys. mieszkań, co jest zbliżoną liczbą do wyniku sprzed boomu mieszkaniowego. Wskazali, że udział gotowych niesprzedanych mieszkań w ofercie jest niski i wynosi około 11 proc., choć może się zwiększyć w kolejnych kwartałach.

Autorzy podsumowania zauważyli, że w III i IV kw. w segmencie podstawowym pojawiały się promocje i upusty w ofertach deweloperów; w minionych miesiącach do sprzedaży wprowadzane były jednak głównie droższe jednostki z segmentu apartamentów i o podwyższonym standardzie.

„Na średnie ceny mieszkań wpływ może mieć pula tańszych lokali, adresowanych do nabywców pierwszych mieszkań i korzystających z subsydiowanych kredytów. (…) Rośnie także prawdopodobieństwo wzrostu cen w perspektywie 2-3 lat jako skutek wyhamowania nowych budów w latach 2022/23, co może mieć swoje konsekwencje w postaci mniejszej liczby oddawanych mieszkań w kolejnych latach. Jeśli sytuacja się poprawi, zapas pozwoleń na budowę uzbierany na części rynków powinien pozwolić na szybkie uruchomienie nowych inwestycji” – ocenili.

Wskazali, że po stronie nowej podaży zamieszanie spowodowała obowiązująca od 1 lipca 2022 ustawa deweloperska, a wraz z nią wpłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, które wywołały skokowy wzrost ofert w czerwcu 2022. W II połowie roku miało natomiast miejsce wstrzymywanie części z tych projektów, co sprawiło, że oferta na koniec grudnia szacowana była na około 49 tys. – podali eksperci.

„Wydaje się, że sprzedaż osiągnęła już swoje minimum. W niektórych miastach spadek nowych wprowadzeń doprowadził do osiągnięcia stanu bliskiego równowagi na niższym poziomie obrotów. Choć na rynku wciąż dominuje popyt gotówkowy, są duże szanse na wzrost popytu kredytowego. Kredyty za 2 proc. mogą zdecydowanie zwiększyć zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami o podstawowym standardzie. Wysokie koszty realizacji i finansowania mogą być powodem utrzymania ograniczonej skali nowej podaży w 2023 r. Koszty realizacji będą nadal rosnąć, choć tempo wzrostu powinno zwolnić” – podkreśliła dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL Aleksandra Gawrońska.

Rynek najmu

.Jeśli chodzi o rynek najmu, w ciągu ostatniego roku liczba dostępnych mieszkań zmniejszyła się o 75 proc. – zaznaczyli eksperci firmy. Poinformowali, że w sześciu głównych miastach można dzisiaj wynająć nieco powyżej 8 tys. mieszkań, w tym poniżej 2 tys. mieszkań mniejszych niż 60 mkw. wybudowanych po 2015 roku.

„Obecnie mamy do czynienia z deficytem mieszkaniowym na poziomie 700 tys. lokali w sześciu największych miastach w Polsce. Liczba ta uwzględnia konserwatywne podejście do szacunków odnoszących się do długoterminowego popytu ukraińskiego” – ocenili.

Dodali, że wpływ na rynek najmu będą miały w tym roku zapowiadana legislacja ws. zasad kupowania większej liczby mieszkań, dotycząca także sektora PRS.

„Udział mieszkań należących do funduszy inwestycyjnych w całości zasobów mieszkaniowych największych polskich miast jest nieznaczny i wynosi poniżej 1 promila wszystkich mieszkań w Polsce. Mieszkania niewynajęte w zasobie instytucjonalnym to w praktyce pula na poziomie poniżej 1 proc. Wskaźnik ten zależy wyłącznie od czasu niezbędnego do przygotowania mieszkania dla kolejnego najemcy” – stwierdził Paweł Sztejter z JLL.

Eksperci JLL spodziewają się też lekkiego spadku zapotrzebowania na powierzchnie biurowe. Prognozują, że mniejsza aktywność deweloperów pociągnie za sobą zmniejszenie poziomu pustostanów w Warszawie z obecnych 11,6 proc. do ok. 8 proc.

„Za tym pójdą podwyżki czynszów, które wzrosną nie tylko z uwagi na ograniczoną podaż, ale też z powodu rosnących kosztów wykończenia powierzchni. Szacujemy, że wzrost czynszów na warszawskim rynku wyniesie 9-15 proc. w najbliższych 24 miesiącach. Na rynkach regionalnych sytuacja jest nieco odmienna. Pomimo nadal mocnego popytu, podaż jest dość rozkręcona i w związku z tym w 2023 roku nie ma jeszcze szansy na spadek poziomu pustostanów” – przekazał Tomasz Czuba z JLL.

Polityka na rzecz zwiększania dzietności

.„Czy możliwe jest odwrócenie trendów demograficznych? To chyba najczęstsze pytanie, które ostatnio słychać w kontekście demografii. W całej Europie i USA mamy do czynienia ze spadkami dzietności, ale w naszym regionie, Europie Środkowo-Wschodniej, ten trend jest wyraźnie dodatni. Co zrobić, by zbliżyć się do poziomu zastępowalności pokoleń?” – pyta Barbara SOCHA, od 2019 wiceminister w Ministerstwie Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej oraz pełnomocnik rządu ds. polityki demograficznej i następnie w Ministerstwie Rodziny i Polityki Społecznej.

„Decyzja o powiększeniu rodziny to odpowiedzialność na całe życie i Polacy mają tego ogromną świadomość. By ją podjąć, trzeba czuć się bezpiecznie i widzieć swoją przyszłość w optymistycznym świetle” – twierdzi Barbara SOCHA.

Pisząc o przeszkodach, które utrudniają podjęcie decyzji o posiadaniu potomstwa, mimo chęci powiększenia rodziny, wiceminister zauważa, że „Projektowana Strategia Demograficzna identyfikuje szereg znanych obecnie barier i wskazuje kierunki rozwiązań. Przykładem niech będzie bariera mieszkaniowa, która w wielu badaniach jawi się jako jedno z głównych wyzwań. Składa się na nią kilka kwestii”.

„Po pierwsze, niedostępność finansowa mieszkań i brak zdolności kredytowej, a w szczególności brak środków na wkład własny wymagany przy kredytowaniu zakupu nieruchomości, oraz niewystarczające środki finansowe, by zbudować dom metodą gospodarczą. To kwestia popytu. Po drugie, niewystarczająca liczba mieszkań dostępnych dla młodych rodzin, ich niewielki metraż, nie najlepsza lokalizacja”.

„Ogólnie rzecz biorąc, rzeczywistość jest odległa od wymarzonego domku na przedmieściach, o którym marzą Polacy” – podkreśla Barbara SOCHA.