Polska pełna pustych mieszkań. Dlaczego liczba niezamieszkanych lokali tak szybko rośnie?

Polska w ciągu dwóch dekad znacząco zwiększyła swoje zasoby mieszkaniowe. Między 2005 a 2025 r. oddano do użytkowania około 3,6 mln mieszkań, a liczba mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców wzrosła z 325 do 433. Jednocześnie rośnie liczba lokali niezamieszkanych. Według Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 r. w Polsce było około 1,8 mln mieszkań, w których nikt nie mieszkał. Dane wymagają jednak ostrożnej interpretacji, ponieważ na ich skalę wpłynęły zarówno pandemia COVID-19, jak i obecność nieruchomości wakacyjnych. 

Polska buduje więcej mieszkań niż kiedykolwiek

Ostatnie dwadzieścia lat przyniosło jedną z największych transformacji polskiego rynku mieszkaniowego. Zasoby mieszkaniowe rosły szybciej niż liczba ludności, a przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na jednego mieszkańca zwiększyła się z 27,5 do około 33 metrów kwadratowych. Jednocześnie liczba gospodarstw domowych przypadających na 100 mieszkań spadła ze 113 do 93, co oznacza wyraźną poprawę warunków mieszkaniowych. 

Na tym tle szczególną uwagę zwraca jednak rosnąca liczba mieszkań niezamieszkanych. Według danych spisowych było ich około 760 tys. w 2002 r., 970 tys. w 2011 r. oraz już 1,789 mln w 2021 r. Największy wzrost odnotowano w miastach, gdzie liczba takich lokali zwiększyła się w ciągu dekady o 138 proc. 

Czy Polska ma naprawdę 1,8 mln pustostanów?

Odpowiedź nie jest jednoznaczna. Główny problem polega na definicji. GUS posługuje się pojęciem „mieszkania niezamieszkanego”, czyli lokalu, w którym nie przebywa na stałe ani czasowo żadna osoba. Nie jest to jednak tożsame z potocznym rozumieniem pustostanu. 

Dodatkowo Narodowy Spis Powszechny z 2021 r. przeprowadzono w szczególnym momencie. Punktem odniesienia był 31 marca 2021 r., czyli okres pandemii, lockdownów oraz masowego przechodzenia na pracę i naukę zdalną. Wiele osób czasowo opuściło mieszkania w dużych miastach i wróciło do domów rodzinnych. Właśnie ten czynnik mógł istotnie zawyżyć liczbę lokali zakwalifikowanych jako niezamieszkane. 

W rezultacie wzrost odnotowany między 2011 a 2021 r. jest częściowo efektem metodologicznym, choć jednocześnie potwierdza istnienie rzeczywistego trendu wzrostowego. 

Gdzie znajduje się najwięcej niezamieszkanych mieszkań?

Analiza przestrzenna pokazuje, że zjawisko ma bardzo różne przyczyny w zależności od regionu kraju. W części gmin województwa podlaskiego odsetek mieszkań niezamieszkanych sięga nawet kilkudziesięciu procent zasobu mieszkaniowego. W Krynkach wynosi on 47 proc., w Michałowie 37 proc., a w Dubiczach Cerkiewnych 32 proc. Głównym powodem jest postępująca depopulacja. 

Inaczej wygląda sytuacja w miejscowościach turystycznych. W Jastarni udział mieszkań niezamieszkanych osiąga 42 proc., w rejonie wiejskim Władysławowa 39 proc., w Sztutowie 36 proc., a w Helu 33 proc. W tym przypadku znaczącą rolę odgrywają nieruchomości wakacyjne użytkowane sezonowo. 

Duże miasta również odnotowują wysokie wskaźniki. Według danych NSP 2021 odsetek mieszkań niezamieszkanych wynosił 22 proc. w Sopocie i Świnoujściu, 20 proc. w Warszawie, 16 proc. w Gdańsku i Gdyni oraz 15 proc. w Krakowie. 

Szczególnie interesująca jest Warszawa. Najwyższe wskaźniki odnotowano w Śródmieściu, gdzie niezamieszkane było 29 proc. mieszkań, a także na Woli i Pradze-Północ, gdzie udział ten sięgał 25 proc. Mogą za tym stać zarówno lokale wymagające remontów, jak i mieszkania wykorzystywane do najmu krótkoterminowego lub kupowane inwestycyjnie bez planów szybkiego zasiedlenia. 

Dane bilansowe pokazują zupełnie inną skalę

Drugim źródłem informacji są dane bilansowe GUS dotyczące budynków wielomieszkaniowych. Według najnowszych danych za 2024 r. zarejestrowano 160,7 tys. lokali niezamieszkanych, z czego 78,7 tys. należało do zasobów gminnych. 

Największy problem występuje właśnie w mieszkaniach komunalnych. Liczba niezamieszkanych lokali w zasobach gmin wzrosła od około 20 tys. w połowie pierwszej dekady XXI wieku do niemal 79 tys. obecnie. W ponad dwóch trzecich przypadków przyczyną jest zły stan techniczny lokali, przy czym większość z nich znajduje się w centrach miast. 

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku nowych inwestycji mieszkaniowych. W latach 2020–2024 udział mieszkań oczekujących na zasiedlenie wzrósł z 26 do 46 proc. wszystkich niezamieszkanych lokali raportowanych przez wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. Jest to przede wszystkim efekt dynamicznego rozwoju budownictwa deweloperskiego i zjawisko mające charakter przejściowy. 

Polska na tle krajów OECD

Według danych OECD stopa mieszkań niezamieszkanych w Polsce wynosi około 12 proc., podczas gdy średnia dla państw OECD to około 9 proc. Jednocześnie różnice metodologiczne między krajami utrudniają bezpośrednie porównania, ponieważ część państw zalicza do pustostanów również nieruchomości wakacyjne. 

Ponadto w krajach o wyższym poziomie rozwoju gospodarczego stopa pustostanów jest zwykle niższa. Wynika to z bardziej aktywnej polityki mieszkaniowej, większych nakładów na rewitalizację istniejących zasobów oraz silniejszych procesów migracyjnych. 

Nie wszystkie pustostany są takie same

Najważniejszy wniosek jest taki, że pod pojęciem pustostanów kryją się bardzo różne zjawiska. Część mieszkań pozostaje niezamieszkana z powodu depopulacji regionów. Inne pełnią funkcję nieruchomości wakacyjnych. Jeszcze inne czekają na pierwszych lokatorów po zakończeniu inwestycji deweloperskiej. Osobną kategorię stanowią lokale komunalne wyłączone z użytkowania z powodu złego stanu technicznego. 

Największy potencjał dla polityki mieszkaniowej tkwi właśnie w rewitalizacji około 79 tys. niezamieszkanych lokali gminnych. Jednocześnie podkreślają potrzebę uzupełnienia statystyki publicznej oraz stworzenia oficjalnej definicji pustostanu, która pozwoliłaby precyzyjniej oceniać skalę zjawiska i projektować skuteczne działania publiczne. 

Dariusz Nizio