Rynek nieruchomości przyspiesza. Popyt rośnie szybciej niż podaż, ceny znów idą w górę
Polski rynek nieruchomości wchodzi w fazę rosnącego napięcia. Sprzedaż mieszkań wzrosła o 17 proc. kwartał do kwartału i o 19 proc. rok do roku, podczas gdy podaż nowych lokali spadła nawet o 25 proc. To właśnie ta nierównowaga zaczyna dziś napędzać wzrost cen.
Popyt wraca szybciej, niż oczekiwano
.Pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł wyraźne ożywienie sprzedaży mieszkań w największych miastach. Łącznie deweloperzy sprzedali około 14,8 tys. lokali, co oznacza wzrost o 17 proc. względem poprzedniego kwartału i o 19 proc. rok do roku.
Najmocniejszym sygnałem zmiany pozostaje Warszawa. Sprzedaż sięgnęła tam około 4,9 tys. mieszkań, co oznacza wzrost niemal o jedną trzecią w skali roku. Równie wyraźne odbicie widoczne jest w innych dużych ośrodkach: we Wrocławiu sprzedaż wzrosła o 25 proc., w Łodzi o 24 proc., w Krakowie o 21 proc., a w Trójmieście o 10 proc.
Jedynie Poznań pozostaje jeszcze w stagnacji, choć dane z marca sugerują stopniową odbudowę popytu.
Podaż wyraźnie się kurczy
.W tym samym czasie deweloperzy ograniczyli aktywność inwestycyjną. Do sprzedaży trafiło około 11,8 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 8 proc. kwartał do kwartału i aż o 25 proc. rok do roku.
Najsilniejsze ograniczenia podaży odnotowano w Łodzi, gdzie liczba nowych mieszkań spadła o 55 proc. W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii spadek wyniósł 48 proc., a w Poznaniu 39 proc.
Rynek zaczyna więc funkcjonować w warunkach, w których rosnący popyt zderza się z wyraźnie ograniczoną podażą.
Najtańsze mieszkania znikają najszybciej
.Kurcząca się oferta nie rozkłada się równomiernie. Najszybciej z rynku znikają najtańsze mieszkania, które odpowiadają na największe zapotrzebowanie.
W Warszawie liczba takich lokali spadła w ciągu jednego kwartału o 16 proc., w Trójmieście o 14 proc., a w Poznaniu o 12 proc. Jedynie w Krakowie i Łodzi odnotowano niewielki wzrost dostępności w tym segmencie.
Efektem jest przesunięcie całej struktury rynku w stronę droższych inwestycji.
Ceny mieszkań zaczynają przyspieszać
.Zmiana relacji między popytem a podażą znajduje bezpośrednie odzwierciedlenie w cenach. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego wzrosła w pierwszym kwartale aż o 7 proc., osiągając poziom 19,6 tys. zł.
W innych dużych miastach wzrosty są mniejsze, ale wyraźne: w Krakowie i Poznaniu ceny wzrosły o 2 proc., a we Wrocławiu i Trójmieście o 1 proc. Stabilizacja utrzymała się jedynie w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.
Nie zmienia to jednak ogólnego obrazu – presja cenowa zaczyna być coraz bardziej widoczna.
Rynek sprzedającego wraca w największych miastach
.Eksperci wskazują, że w Warszawie można już mówić o rynku sprzedającego. Oznacza to zmianę układu sił – to podaż zaczyna dyktować warunki.
W pozostałych miastach kupujący wciąż mają relatywnie silną pozycję negocjacyjną, ale ich przewaga stopniowo maleje wraz ze spadkiem liczby dostępnych mieszkań.
Jednocześnie rynek pozostaje wrażliwy na koszty finansowania. Ewentualne podwyżki stóp procentowych mogłyby szybko ograniczyć popyt i zatrzymać obecne przyspieszenie.
Rynek nieruchomości w Polsce w 2026 roku wchodzi w fazę nierównowagi. Popyt rośnie dynamicznie, podczas gdy podaż wyraźnie się kurczy, nawet o 25 proc. rok do roku. Efektem jest rosnąca presja cenowa, która szczególnie silnie widoczna jest w największych miastach.
To moment, w którym rynek zaczyna ponownie przechylać się w stronę sprzedających.
Mieszkanie prawem, nie towarem?
.Kryzys mieszkaniowy trwa w najlepsze. Dobrze znamy te dane. Ponad połowa młodych Polaków wciąż jest skazana na mieszkanie z rodzicami. Oprocentowanie kredytów mamy najwyższe w Europie. Coraz więcej Polaków wpada w lukę czynszową, zarabiając za mało, żeby móc wynająć mieszkanie, a za dużo, żeby móc liczyć na pomoc od państwa – pisze Paulina MATYSIAK.
Kampanijne tarapaty Karola Nawrockiego sprawiły, że głównym tematem polskiej polityki na chwilę znowu stała się kwestia mieszkaniowa. To może nawet dobrze. Bo historia ze znanym już każdemu Polakowi panem Jerzym pokazuje jedną z patologii wokół mieszkań od zwykłej, ludzkiej, osobistej strony.
Zwykle o kryzysie mieszkaniowym mówi się na poziomie wielkich procesów, państwowych programów budownictwa, statystyk, dostępności kredytów, wielkich funduszy wykupujących mieszkania, REIT-ów, skupowania mieszkań przez kilka procent najbogatszych Polaków itd. Oczywiście politycy i eksperci poruszający ten problem starają się zawsze zobrazować go, pokazać indywidualną perspektywę, młode małżeństwo, którego nie stać na własne mieszkanie, czy człowieka oddającego połowę pensji na czynsz. Ale to barwne porównania. A teraz dostaliśmy konkretnego człowieka i konkretną historię. I dlatego tak bardzo ta historia rezonuje.
W dodatku w tej historii splata się kilka różnych patologii związanych z mieszkaniami. Prywatyzacja mieszkań komunalnych, które powinny być dostępne właśnie dla takich ludzi jak pan Jerzy, a po ich śmierci służyć innym potrzebującym. Gromadzenie mieszkań przez ludzi bogatszych kosztem ludzi biedniejszych. Wykorzystywanie sztuczek prawnych do tworzenia coraz bardziej karkołomnych konstrukcji służących zdobyciu lokum. Ale także bierność i brak narzędzi aparatu państwowego. Notariusze, sądy, urzędy miejskie – nikt nie jest w stanie reagować i przynajmniej sprawdzić, czy sporządzane umowy i dokonywane transakcje na pewno są w interesie obu stron albo nie naruszają interesu społecznego.
Rządzący dziś politycy oczywiście zapowiedzieli szereg działań i zmian w prawie, ale chyba nikt nie ma wątpliwości, że to tylko teatr na potrzeby kampanii wyborczej i tuż po niej wszyscy o tym zapomną. A tymczasem byłoby dobrze, gdyby na polecenie premiera Donalda Tuska ministrowie naprawdę znaleźli rozwiązania lepiej chroniące starszych ludzi przed utratą mieszkań. Gdyby w sejmie naprawdę pojawiła się ustawa zakazująca sprzedawania lokali komunalnych. I gdyby za taką ustawą naprawdę zgodnie zagłosowali wszyscy parlamentarzyści.
Tymczasem kryzys mieszkaniowy trwa w najlepsze. Dobrze znamy te dane.
Ponad połowa młodych Polaków wciąż jest skazana na mieszkanie z rodzicami. Oprocentowanie kredytów mamy najwyższe w Europie. Coraz więcej Polaków wpada w lukę czynszową, zarabiając za mało, żeby móc wynająć mieszkanie, a za dużo, żeby móc liczyć na pomoc od państwa. Liczba lokali komunalnych spada od lat. Jednocześnie w dużych miastach władze nie inwestują w remonty pustostanów, które mogłyby zostać przeznaczone na tani wynajem dla mieszkańców. Rekordy bije tu Warszawa, w której 20 proc. lokali mieszkaniowych stoi pustych. Branża deweloperska dysponuje chyba najlepszym lobbingiem w Polsce, dzięki któremu obie główne partie prześcigają się w pomysłach na kolejne dopłaty dla deweloperów, które będą tylko zwiększać ceny mieszkań. Dla polskiego sejmu ciężką przeprawą jest nawet wprowadzenie ustawy, która zobowiąże sprzedawców do informowania o cenie mieszkania, żeby ukrócić wszelkie manipulacje kupującymi i możliwość sztucznego zawyżania ceny. Ostatnio udało się z cenami ofertowymi (które w zasadzie deweloper może i tak zmienić w czasie rozmowy), a kwestia cen transakcyjnych dalej pozostaje nierozwiązana.
Tyle się mówi o tym, by publicznego zasobu mieszkaniowego nie wyprzedawać. Że powinien służyć potrzebującym. A okazuje się, że teoria to jedno, a praktyka to drugie. Przynajmniej w Warszawie. Może ktoś z Czytelników słyszał o historii mieszkańców kamienicy przy ulicy Marszałkowskiej 66. To nie są stare dzieje, to nie czasy dzikiej reprywatyzacji sprzed lat, to dosłownie: tu i teraz.
Pod pretekstem przeprowadzenia remontu i rewitalizacji tej kamienicy lokatorzy zostali wysiedleni. Kamienica ma zostać sprywatyzowana. Bo kto to widział, by w centrum miasta mieszkał zwykły człowiek w mieszkaniu komunalnym, za które płaci normalny czynsz? W centrum miasta ma być drogo, ma być prestiżowo. A mieszkańcy? Niech szukają czegoś na własną kieszeń na obrzeżach miasta.
Tekst dostępny na łamach Wszystko co Najważniejsze: https://wszystkoconajwazniejsze.pl/paulina-matysiak-mieszkanie-prawem-nie-towarem/
PAP/ LW
