Wyzwania deweloperskie Krakowa

Kraków staje w obliczu unikalnego paradoksu urbanistycznego – mimo że jest w Polsce liderem w pokryciu planami zagospodarowania, zmaga się z wyzwaniami w dziedzinie rozwoju miejskiego – pisze Mateusz MIERZEJEWSKI

.Kraków jest liderem w pokryciu planami zagospodarowania wśród polskich miast. Średnie pokrycie dla 18 stolic województw wynosi 47 proc., a w Krakowie obejmuje aż 76 proc. jego powierzchni. To statystyka, która powinna teoretycznie przyspieszać rozwój infrastrukturalny i odpowiadać na rosnące potrzeby mieszkaniowe. Jak jednak twierdzi Polski Związek Firm Deweloperskich, w XIII edycji Rankingu Miast przed Krakowem wiele wyzwań. Czas oczekiwania na pozwolenia na budowę w Krakowie w przypadku blisko 55 proc. zgłoszeń wynosi od 66 do 180 dni, co plasuje miasto w środku rankingu dużych miast Polski – w Warszawie 38 proc. pozwoleń jest wydawanych w tym terminie, a 45 proc. w dłuższym niż 180 dni, natomiast we Wrocławiu największy udział, 47 proc. pozwoleń, jest wydawanych do 60 dni. Liczba nowo powstających budynków w Krakowie nie odbiega jednak od poziomów w innych, podobnych miastach. W roku 2022, w którym w całej branży odnotowano spadki liczby rozpoczynanych prac, w Krakowie liczba mieszkań z rozpoczętą budową wynosiła 5326, podobnie w Poznaniu czy Gdańsku – było to kolejno 4236 oraz 5663 mieszkania.

W XIII edycji Rankingu Miast organizowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich Kraków stoi przed unikalnym paradoksem rozwoju miejskiego. Z jednej strony miasto może się pochwalić imponującym osiągnięciem – największym w Polsce pokryciem miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, z drugiej zajmuje ostatnie miejsce w tempie wydawania warunków zabudowy (WZ). Jak wskazuje PropertyNews, problemy administracyjne w połączeniu z brakiem dostępnych pod budowę gruntów w Krakowie są jedną z głównych przyczyn ograniczenia działalności firm deweloperskich, których liczba w ciągu ostatnich 5 lat spadła o blisko 50 proc. Mimo to średnie pokrycie dla stolic województw wynosi 47 proc., a w Krakowie obejmuje aż 76 proc. jego powierzchni. To statystyka, która powinna teoretycznie przyspieszać rozwój infrastrukturalny i odpowiadać na rosnące potrzeby mieszkaniowe.

Wykres 1. Mieszkania z rozpoczętą budową w latach 2020–2022

.Usprawnień sprzyjających budownictwu można szukać w procedowaniu decyzji w sprawie warunków zabudowy. W Rankingu Miast Kraków zajmuje ostatnie miejsce w tempie wydawania WZ. Około 75 proc. decyzji o warunkach zabudowy w Krakowie wydawanych jest po upływie 365 dni od złożenia wniosku, natomiast w miastach takich jak Wrocław, Warszawa czy Katowice większość decyzji w sprawie WZ jest podejmowanych w czasie krótszym niż rok.

Tabela 1. Czas oczekiwania na decyzję WZ w wybranych miastach w Polsce w 2022 roku

.Na obszarach, gdzie brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy pełni kluczową rolę w podejmowaniu inwestycji, jak również stanowi środek umożliwiający realizację inwestycji odbiegających od obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania. Jest to istotne szczególnie w przypadkach, gdy planowane przedsięwzięcie charakteryzuje się unikalnością, wymaga indywidualnego podejścia ze względu na swój charakter, rozmiar lub potencjalny wpływ na środowisko. W Krakowie wydanych w 2022 roku decyzji WZ było 405, czyli 7 proc. ogółu mieszkań, których budowę rozpoczęto. Stosunek decyzji WZ do liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w Krakowie, jest porównywalny z Warszawą (906 decyzji) i zdecydowanie niższy niż w Katowicach czy Poznaniu (odpowiednio 301 oraz 643 decyzje), co wiąże się z dużym pokryciem miasta przez plan zagospodarowania.

Wykres 2. Udział decyzji WZ w stosunku do liczby mieszkań budowanych w 2022 roku

.Wyzwania Krakowa i problemy z powstawaniem nowych mieszkań to sytuacja, która nie odbiega obecnie od tego, co się dzieje w całej Polsce. W okresie od stycznia do września 2023 roku zgodnie ze wstępnymi danymi GUS liczba oddanych do użytku mieszkań wyniosła 161,3 tys., co oznacza spadek o 3,4 proc. w porównaniu z tym samym okresem w roku 2022. Deweloperzy zbudowali 97,2 tys. mieszkań, co stanowi 2,4 proc., mniej niż w poprzednim roku, podczas gdy inwestorzy prywatni oddali do użytku 61,0 tys. mieszkań, co jest spadkiem o 6,5 proc. w stosunku do roku ubiegłego. Podobnie sytuacja wygląda w Krakowie, gdzie liczba mieszkań oddanych do użytkowania ogółem w okresie od stycznia do września 2023 spadła o 3 proc. w porównaniu z tym samym okresem sprzed roku i wyniosła 7281 mieszkań.

W konfrontacji z wyzwaniami urbanistycznymi i administracyjnymi Kraków stoi przed ważnym punktem zwrotnym. Chociaż miasto może się pochwalić imponującym pokryciem planami zagospodarowania przestrzennego, to dynamiczne środowisko wymaga zrównoważonego podejścia, które pogodzi potrzeby mieszkańców, deweloperów oraz ochronę dziedzictwa urbanistycznego Krakowa. Przyszłość miasta zależeć będzie od zdolności do adaptacji i innowacji w planowaniu przestrzennym, a także od efektywności administracyjnej, aby skutecznie odpowiadać na rosnące potrzeby mieszkańców i inwestorów.

Mateusz Mierzejewski