Warszawa nie jest miastem dla młodych ludzi [The Economist]
Przeciętnie zarabiający singiel nie wynajmie Warszawie dwupokojowego mieszkania w cenie nieprzekraczającej bezpiecznego progu wydatków – wynika z raportu portalu RynekPierwotny.pl. W ocenie ekspertów korzystniejsze finansowo jest zebranie 20 proc. wkładu własnego i kupienie mieszkania na kredyt.
„Zdolność kredytowa wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 18 proc. Co więcej, Rada Polityki Pieniężnej nie zakończyła jeszcze cyklu luzowania polityki pieniężnej”
.Z okazji przypadającego w niedzielę dnia singla eksperci serwisu RynekPierwotny.pl przeprowadzili analizę polskiego rynku mieszkaniowego z perspektywy osoby mieszkającej w pojedynkę. Jak wskazali autorzy raportu, inspirowali się opracowaniem przeprowadzonym przez dziennikarzy tygodnika „The Economist”, którzy sprawdzili, w których europejskich miastach przeciętnie zarabiający na danym rynku singiel mógłby wynająć mieszkanie z jedną sypialnią, czyli w polskich realiach lokal dwupokojowy — przeznaczając na ten cel maksymalnie 30 proc. swoich zarobków brutto, co uznano za granicę zapewniającą względny komfort finansowy.
Z analizy „The Economist” obejmującej 39 największych europejskich metropolii wynika, że tylko osiem z nich oferuje czynsze uznawane za przystępne w relacji do lokalnych wynagrodzeń. W zestawieniu nazwanym „Carrie Bradshaw Index” — na cześć bohaterki serialu „Seks w wielkim mieście” — znalazły się Bonn, Lyon, Berno, Bruksela, Helsinki, Wiedeń, Luksemburg oraz Berlin.
„Niestety, wskaźnik Bradshaw dla Warszawy pokazuje, że przeciętnie zarabiający singiel (9,9 tys. zł brutto miesięcznie, czyli ok. 7 tys. zł netto) nie może wynająć mieszkania dwupokojowego, nie przekraczając bezpiecznego progu wydatków. Mediana miesięcznego czynszu w stolicy za mieszkanie dwupokojowe wynosi dziś ok. 3,6 tys. zł, a za kawalerkę – ok. 2,6 tys. zł” – wskazał Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl.
W ocenie eksperta w obecnych realiach ekonomicznych po serii obniżek stóp procentowych NBP i zwiększeniu dostępności kredytów hipotecznych, korzystniejsze finansowo od najmu jest zebranie wkładu własnego i kupienie lokalu na kredyt.
„Po pierwsze miesięczna rata kredytu będzie wtedy niższa od stawki najmu, po drugie zaś spłacając kredyt, nabywca systematycznie zwiększa swój majątek. Kiedy płaci się za mieszkanie właścicielowi, najemcy majątku nie przybywa” – zauważył Wielgo.
Jak wskazali autorzy raportu, przy przeciętnych zarobkach i oszczędnościach pozwalających pokryć 20 proc. ceny mieszkania kupienie mieszkania na kredyt przez singla jest możliwe. Z przytoczonych w raporcie danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że już ponad jedna trzecia kredytobiorców to single, a dominują wśród nich ludzie młodzi, z kilkuletnim stażem zawodowym.
Z kolei z danych portalu Rankomat.pl, który przeanalizował oferty 10 banków, wynika, że w styczniu 2026 r. singielka i singiel z dochodem 6 tys. zł „na rękę” mógł liczyć średnio na 446 tys. zł kredytu hipotecznego o przejściowo stałym oprocentowaniu. Oznaczało to ratę na poziomie ok. 2,7 tys. zł miesięcznie.
„Zdolność kredytowa wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 18 proc. Co więcej, Rada Polityki Pieniężnej nie zakończyła jeszcze cyklu luzowania polityki pieniężnej” – wskazali autorzy raportu.
W efekcie – jak zauważyli eksperci – poprawa zdolności kredytowej przełożyła się na zwiększenie możliwości budżetu zakupowego singli. Przy wkładzie własnym na poziomie 20 proc. w styczniu mogli oni przeznaczyć na zakup mieszkania ok. 557 tys. zł. Dla uproszczenia przyjęto, że wszystkie koszty transakcyjne mieszczą się w tej kwocie, a ewentualne wydatki na wykończenie i umeblowanie pokrywają rodzice.
„Kolejna dobra informacja jest taka, że w ubiegłym roku deweloperzy chętnie wprowadzali do oferty mieszkania w umiarkowanych cenach, projektowane z myślą o klientach kredytowych” – stwierdził Wielgo.
Z danych portalu RynekMieszkaniowy.pl wynika, że singielki i single mogą znaleźć mieszkanie w cenie do 557 tys. zł w każdej z największych metropolii. Największy wybór mieli w styczniu w Łodzi (6,2 tys. lokali) oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (5,3 tys.). W ciągu roku oferta wzrosła tam odpowiednio o 136 i 110 proc. W Poznaniu dostępnych było ok. 2,2 tys. mieszkań (+132 proc.), w Warszawie – ok. 1,3 tys. (+367 proc.), w Trójmieście – ok. 1,3 tys. (+65 proc.), a we Wrocławiu – ok. 1,4 tys. (+669 proc.). Najmniejszy wybór odnotowano w Krakowie (ok. 600 mieszkań), choć warto podkreślić, że tamtejsza oferta mieszkań „budżetowych” wzrosła w skali roku o 884 proc. Jeszcze na początku ubiegłego roku przeciętnie zarabiający singiel praktycznie nie miał tam możliwości zakupu nowego mieszkania.
Jak wynika z raportu portalu RynekPierwotny, w większości metropolii singielki i single mogą sobie pozwolić na kawalerkę lub co najwyżej mieszkanie dwupokojowe
.Marek Wielgo zwrócił uwagę, że lokali mieszczących się w zasięgu finansowym singielek i singli może być w praktyce więcej, ponieważ część deweloperów oferuje rabaty od cen ofertowych.
Jak wynika z raportu, w większości metropolii singielki i single mogą sobie pozwolić na kawalerkę lub co najwyżej mieszkanie dwupokojowe. Wyjątkiem jest Łódź oraz Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie dostępne są także lokale trzypokojowe.
Brak wkładu własnego nie musi – w ocenie ekspertów – całkowicie przekreślać ich szans na zakup mieszkania. Wciąż funkcjonuje program pomocowy dla młodych, w ramach którego państwo gwarantuje wkład własny do 100 tys. zł, czyli do 20 proc. wartości nieruchomości. W takim przypadku cena mieszkania nie może jednak przekroczyć 500 tys. zł.
Pole manewru istotnie ograniczają limity ceny metra kwadratowego. Dla nowych mieszkań wynoszą one obecnie: w Warszawie 15 496 zł, w Poznaniu 13 479 zł, we Wrocławiu 14 468 zł, w Gdańsku 13 255 zł, w Krakowie 13 124 zł, w Katowicach 10 739 zł, a w Łodzi 9 676 zł. Spełnienie obu kryteriów w praktyce eliminuje więc większość dostępnych na rynku kawalerek i małych mieszkań dwupokojowych.
W styczniu w Krakowie dostępnych było zaledwie 20 nowych mieszkań spełniających te warunki, w Katowicach – 234, w Warszawie – 303, we Wrocławiu – 358, a w Gdańsku – 408. Dla porównania, w Poznaniu było ich ponad tysiąc, a w Łodzi – 734.
Jak zauważyli autorzy raportu, w ubiegłym roku z kredytów z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym skorzystało blisko 20 tys. osób.
Mieszkanie prawem, nie towarem?
.Kryzys mieszkaniowy trwa w najlepsze. Dobrze znamy te dane. Ponad połowa młodych Polaków wciąż jest skazana na mieszkanie z rodzicami. Oprocentowanie kredytów mamy najwyższe w Europie. Coraz więcej Polaków wpada w lukę czynszową, zarabiając za mało, żeby móc wynająć mieszkanie, a za dużo, żeby móc liczyć na pomoc od państwa – pisze Paulina MATYSIAK
Kampanijne tarapaty Karola Nawrockiego sprawiły, że głównym tematem polskiej polityki na chwilę znowu stała się kwestia mieszkaniowa. To może nawet dobrze. Bo historia ze znanym już każdemu Polakowi panem Jerzym pokazuje jedną z patologii wokół mieszkań od zwykłej, ludzkiej, osobistej strony.
Zwykle o kryzysie mieszkaniowym mówi się na poziomie wielkich procesów, państwowych programów budownictwa, statystyk, dostępności kredytów, wielkich funduszy wykupujących mieszkania, REIT-ów, skupowania mieszkań przez kilka procent najbogatszych Polaków itd. Oczywiście politycy i eksperci poruszający ten problem starają się zawsze zobrazować go, pokazać indywidualną perspektywę, młode małżeństwo, którego nie stać na własne mieszkanie, czy człowieka oddającego połowę pensji na czynsz. Ale to barwne porównania. A teraz dostaliśmy konkretnego człowieka i konkretną historię. I dlatego tak bardzo ta historia rezonuje.
W dodatku w tej historii splata się kilka różnych patologii związanych z mieszkaniami. Prywatyzacja mieszkań komunalnych, które powinny być dostępne właśnie dla takich ludzi jak pan Jerzy, a po ich śmierci służyć innym potrzebującym. Gromadzenie mieszkań przez ludzi bogatszych kosztem ludzi biedniejszych. Wykorzystywanie sztuczek prawnych do tworzenia coraz bardziej karkołomnych konstrukcji służących zdobyciu lokum. Ale także bierność i brak narzędzi aparatu państwowego. Notariusze, sądy, urzędy miejskie – nikt nie jest w stanie reagować i przynajmniej sprawdzić, czy sporządzane umowy i dokonywane transakcje na pewno są w interesie obu stron albo nie naruszają interesu społecznego.
Rządzący dziś politycy oczywiście zapowiedzieli szereg działań i zmian w prawie, ale chyba nikt nie ma wątpliwości, że to tylko teatr na potrzeby kampanii wyborczej i tuż po niej wszyscy o tym zapomną. A tymczasem byłoby dobrze, gdyby na polecenie premiera Donalda Tuska ministrowie naprawdę znaleźli rozwiązania lepiej chroniące starszych ludzi przed utratą mieszkań. Gdyby w sejmie naprawdę pojawiła się ustawa zakazująca sprzedawania lokali komunalnych. I gdyby za taką ustawą naprawdę zgodnie zagłosowali wszyscy parlamentarzyści.
Tymczasem kryzys mieszkaniowy trwa w najlepsze. Dobrze znamy te dane.
Ponad połowa młodych Polaków wciąż jest skazana na mieszkanie z rodzicami. Oprocentowanie kredytów mamy najwyższe w Europie. Coraz więcej Polaków wpada w lukę czynszową, zarabiając za mało, żeby móc wynająć mieszkanie, a za dużo, żeby móc liczyć na pomoc od państwa. Liczba lokali komunalnych spada od lat. Jednocześnie w dużych miastach władze nie inwestują w remonty pustostanów, które mogłyby zostać przeznaczone na tani wynajem dla mieszkańców. Rekordy bije tu Warszawa, w której 20 proc. lokali mieszkaniowych stoi pustych. Branża deweloperska dysponuje chyba najlepszym lobbingiem w Polsce, dzięki któremu obie główne partie prześcigają się w pomysłach na kolejne dopłaty dla deweloperów, które będą tylko zwiększać ceny mieszkań. Dla polskiego sejmu ciężką przeprawą jest nawet wprowadzenie ustawy, która zobowiąże sprzedawców do informowania o cenie mieszkania, żeby ukrócić wszelkie manipulacje kupującymi i możliwość sztucznego zawyżania ceny. Ostatnio udało się z cenami ofertowymi (które w zasadzie deweloper może i tak zmienić w czasie rozmowy), a kwestia cen transakcyjnych dalej pozostaje nierozwiązana.
Tyle się mówi o tym, by publicznego zasobu mieszkaniowego nie wyprzedawać. Że powinien służyć potrzebującym. A okazuje się, że teoria to jedno, a praktyka to drugie. Przynajmniej w Warszawie. Może ktoś z Czytelników słyszał o historii mieszkańców kamienicy przy ulicy Marszałkowskiej 66. To nie są stare dzieje, to nie czasy dzikiej reprywatyzacji sprzed lat, to dosłownie: tu i teraz.
Pod pretekstem przeprowadzenia remontu i rewitalizacji tej kamienicy lokatorzy zostali wysiedleni. Kamienica ma zostać sprywatyzowana. Bo kto to widział, by w centrum miasta mieszkał zwykły człowiek w mieszkaniu komunalnym, za które płaci normalny czynsz? W centrum miasta ma być drogo, ma być prestiżowo. A mieszkańcy? Niech szukają czegoś na własną kieszeń na obrzeżach miasta.
Tekst dostępny na łamach Wszystko co Najważniejsze: https://wszystkoconajwazniejsze.pl/paulina-matysiak-mieszkanie-prawem-nie-towarem/
PAP/MB
