Łukasz Gibała chce odzyskać Kraków z rąk właścicieli pseudohoteli

Ponad 10,5 tysiąca krakowskich mieszkań ma funkcjonować jako wynajmowane na doby „pseudohotele” – twierdzi Łukasz Gibała. Kandydat na prezydenta Krakowa ostrzega, że najem krótkoterminowy podnosi ceny, obciąża wspólnoty i wypiera stałych mieszkańców z kolejnych dzielnic. Problem, który doprowadził już do protestów i ograniczeń w Barcelonie, Wenecji, Florencji, Paryżu i Lizbonie, staje się jednym z najważniejszych tematów wyborów w Krakowie.

.Łukasz Gibała przekonuje, że badania prowadzone w różnych częściach świata pokazują podobny mechanizm. „Najpierw mieszkania znikają z rynku najmu długoterminowego, bo krótki najem po prostu bardziej się opłaca i da się na nim zarobić więcej. Im mniejsza podaż, tym wyższe czynsze. Rosną też ceny zakupu, bo na rynku pojawia się nowa konkurencja – turyści, dla których jedna doba w mieście kosztuje tyle, co u nas trzy dni pracy” – napisał.

To zarazem próba zmiany sposobu, w jaki w Krakowie opowiada się o turystyce. Przez lata jej rozwój przedstawiano przede wszystkim jako sukces miasta, jego marki oraz gospodarki, teraz coraz częściej do debaty wracają pytania o koszty ponoszone przez mieszkańców. Spór nie dotyczy już wyłącznie liczby turystów, lecz tego, ile mieszkań, kamienic i całych ulic może zostać podporządkowanych obsłudze ludzi przyjeżdżających do Krakowa na kilka dni.

Najem krótkoterminowy w Krakowie ma dwie różne statystyki

Przywołana przez Łukasza Gibałę liczba ponad 10,5 tys. mieszkań wymaga zestawienia z oficjalną ewidencją miasta. Na koniec marca 2026 r. krakowska baza eKON obejmowała 2712 zarejestrowanych obiektów, oferujących łącznie 37 327 miejsc noclegowych. Sam Urząd Miasta Krakowa zastrzegał jednak, że baza nie jest kompletna, ponieważ uwzględnia wyłącznie obiekty działające legalnie i zgłoszone do ewidencji, podczas gdy część ofert dostępnych na platformach rezerwacyjnych pozostaje poza rejestrem.

Nie są to przy tym liczby, które można porównywać bezpośrednio. Jeden obiekt wpisany do ewidencji może obejmować więcej niż jedno mieszkanie lub większą liczbę miejsc, natomiast platformy rezerwacyjne mogą przedstawiać pojedyncze lokale, pokoje i zespoły apartamentów jako odrębne oferty. Wpis Łukasza Gibały nie przedstawia metodologii wyliczenia 10,5 tys. mieszkań, ale wskazuje na realny problem braku pełnej, jednolitej bazy pozwalającej ustalić, jaka część krakowskiego zasobu mieszkaniowego została przeznaczona na stałą działalność noclegową.

Kraków od lat zabiega o uporządkowanie tego rynku, monitoruje ogłoszenia zamieszczane na platformach oraz porównuje je z miejską ewidencją. Problemem pozostaje jednak nie tylko szara strefa, ale również ograniczony zakres działań miasta. Sam rejestr może pokazać skalę zjawiska, nie daje natomiast automatycznie możliwości ograniczenia liczby mieszkań wynajmowanych turystom w najbardziej przeciążonych częściach Krakowa.

Koszty pseudohotelu ponosi cały budynek

Zdaniem Łukasza Gibały konsekwencje najmu krótkoterminowego nie kończą się na cenach mieszkań. „Płaci za to również cała wspólnota mieszkaniowa. Winda, sprzątanie, wywóz śmieci, zużycie klatki schodowej – to wszystko koszty, które rozkładają się na wszystkich” – podkreśla kandydat na prezydenta Krakowa. Korzyść pozostaje po stronie właściciela lub operatora lokalu, natomiast część kosztów działalności gospodarczej przenoszona jest na sąsiadów.

Jeszcze wyraźniej widać to w codziennym życiu mieszkańców. „W zamian dostajemy zakłócanie ciszy nocnej, walizki ciągnięte po schodach o czwartej nad ranem i obcych ludzi z kodem do naszej klatki. Mieszkańcy nie wytrzymują i podejmują decyzję o wyprowadzce. Wraz z nimi znika okoliczny warzywniak, fryzjer czy przedszkole” – napisał Łukasz Gibała.

Podobny obraz przedstawiła niedawno na łamach „Wszystko co Najważniejsze” Paulina Matysiak. Opisywała budynek mieszkalny, który przez działające bez recepcji apartamenty turystyczne staje się całodobowym obiektem noclegowym, chociaż jego stali mieszkańcy nie wyrazili zgody na taką zmianę. Zwracała uwagę, że hotel musi spełniać wymagania dotyczące bezpieczeństwa, obsługi i dróg ewakuacyjnych, tymczasem lokal mieszkalny może być wykorzystywany przez cały rok jako miejsce noclegowe bez pracownika odpowiedzialnego za porządek i bez realnego wpływu sąsiadów.

To właśnie na tym poziomie argumentacja Łukasza Gibały spotyka się z tezami Pauliny Matysiak. Oboje przesuwają punkt ciężkości z prawa właściciela do zarabiania na mieszkaniu na prawo pozostałych mieszkańców do bezpieczeństwa, ciszy oraz zachowania mieszkalnego charakteru budynku. Jak pisała Paulina Matysiak, państwo powinno stać po stronie tych, którzy w mieszkaniu żyją, a nie przede wszystkim tych, którzy na nim zarabiają.

Kraków nie jest jeszcze Barceloną, ale mechanizm jest podobny

Badania rynku mieszkaniowego w Barcelonie wykazały, że rozwój ofert Airbnb podniósł w przeciętnej dzielnicy czynsze o 1,9 proc., ceny transakcyjne mieszkań o 4,6 proc., a ceny ofertowe o 3,7 proc. W dzielnicach o największej koncentracji ofert wpływ był znacznie silniejszy. Nie oznacza to, że najem krótkoterminowy jest jedyną przyczyną wzrostu cen nieruchomości, ponieważ wpływają na nie również koszty budowy, dostępność gruntów, oprocentowanie kredytów, migracja i poziom dochodów, ale potwierdza mechanizm wskazany przez Łukasza Gibałę.

W Krakowie szczególnie podatne na turystyfikację są Stare Miasto, Kazimierz oraz części Grzegórzek i Podgórza. Proces może jednak przesuwać się dalej, jeżeli inwestorzy uznają, że w najbardziej popularnych lokalizacjach ceny zakupu osiągnęły już poziom utrudniający uzyskanie odpowiedniej stopy zwrotu. „Turystyfikacja rozlewa się na kolejne dzielnice, odbierając spokojne miejsce zamieszkania rodzinom, a samo centrum Krakowa zaczyna niestety przypominać lunapark, który przytłacza mieszkańców” – ocenia Łukasz Gibała.

Najpoważniejszym skutkiem nie musi być zatem sama obecność turystów, lecz stopniowa utrata stałej społeczności. Sklep spożywczy, przedszkole, zakład usługowy i przychodnia potrzebują mieszkańców korzystających z nich przez cały rok, podczas gdy goście przyjeżdżający na weekend tworzą popyt głównie na restauracje, bary, sklepy z pamiątkami i kolejne miejsca noclegowe. Miasto zachowuje zabytkowe fasady, lecz traci część funkcji niezbędnych do normalnego życia.

Europa protestuje przeciwko turystyfikacji

Krakowski spór nie jest odosobniony. „Wszystko co Najważniejsze” opisywało protesty na Majorce, gdzie w manifestacjach przeciwko skutkom masowej turystyki uczestniczyło od 20 do 50 tys. osób. Mieszkańcy podkreślali, że nie występują przeciwko przyjezdnym, lecz przeciwko modelowi, w którym rekordowa liczba turystów przekłada się na niedostępność mieszkań, wzrost czynszów i przeciążenie infrastruktury.

Barcelona zdecydowała, że do 2028 r. nie odnowi licencji dla ponad 10 tys. apartamentów turystycznych. Miasto ogranicza również ruch statków wycieczkowych, a mieszkańcy regularnie domagają się zahamowania budowy kolejnych hoteli i rozrostu najmu na doby. Do liczącej około 1,7 mln mieszkańców Barcelony przyjeżdża rocznie wielokrotnie więcej turystów, dlatego władze uznały, że samo promowanie mniej uczęszczanych dzielnic nie rozwiąże problemu.

We Włoszech Wenecja wprowadziła opłaty dla części jednodniowych gości, chcąc ograniczyć najbardziej intensywny ruch oraz odzyskać środki na utrzymanie infrastruktury. Florencja poszła dalej, wprowadzając ograniczenia dla nowych mieszkań przeznaczanych na wynajem turystyczny, najpierw w historycznym centrum, a następnie na znacznie większym obszarze miasta. W Genui, Mediolanie, Neapolu, Palermo i Wenecji odbywały się protesty, których uczestnicy wskazywali na rosnące koszty mieszkań, wypieranie lokalnych usług i przekształcanie historycznych dzielnic w przestrzeń podporządkowaną odwiedzającym.

Francja wybrała przede wszystkim drogę limitów, rejestracji i kontroli. W Paryżu główne miejsce zamieszkania może być wynajmowane turystom najwyżej przez 90 dni w roku, natomiast przeznaczenie drugiego mieszkania na stałą działalność noclegową wymaga zgody na zmianę sposobu użytkowania i zrekompensowania utraty lokalu mieszkalnego. Z kolei Cannes ogranicza przyjmowanie największych statków wycieczkowych, uznając, że gospodarczego znaczenia turystyki nie można oddzielić od jakości życia mieszkańców i wpływu masowego ruchu na przestrzeń miejską.

Podobne zjawisko obserwuje Lizbona, gdzie z historycznych dzielnic znikają nie tylko stali mieszkańcy, ale również działające przez dziesięciolecia sklepy, zakłady i kawiarnie. Praga próbuje natomiast zmienić profil przyjeżdżających, odchodząc od promocji miasta taniej rozrywki i alkoholu na rzecz kultury, literatury oraz dłuższych pobytów. Europejskie miasta stosują różne narzędzia, ale coraz częściej przyjmują tę samą zasadę: turystyka ma służyć miastu, a nie zastępować miasto.

Co Łukasz Gibała może rzeczywiście zmienić?

Najważniejsze pytanie dotyczy narzędzi, którymi dysponowałby prezydent Krakowa. Unijne rozporządzenie dotyczące najmu krótkoterminowego, stosowane od maja 2026 r., ma przede wszystkim uporządkować gromadzenie danych, rejestrację obiektów oraz współpracę platform rezerwacyjnych z władzami. Nie rozstrzyga jednak samo, gdzie najem może być prowadzony, ile dni w roku może trwać ani czy mieszkańcy budynku powinni wyrazić na niego zgodę.

Paulina Matysiak zwracała uwagę, że z rządowego projektu usunięto możliwość wyznaczania przez samorządy stref, w których najem krótkoterminowy byłby ograniczony lub niedopuszczalny. Nie przyznano również wspólnotom i spółdzielniom jednoznacznego prawa do decydowania, czy w ich budynku mogą działać mieszkania przekształcone w całoroczne obiekty noclegowe. Równolegle w Sejmie pojawiły się propozycje poselskie przewidujące dalej idące uprawnienia gmin, w tym limity liczby dni najmu i możliwość tworzenia stref, lecz spór o ostateczny zakres tych kompetencji pozostaje nierozstrzygnięty.

Prezydent Krakowa może już dziś wzmacniać kontrole, porównywać oferty z ewidencją, egzekwować obowiązki podatkowe, reagować na naruszenia porządku i domagać się od rządu szerszych kompetencji. Jeżeli Łukasz Gibała chce uczynić najem krótkoterminowy jednym z ważnych tematów swojej kampanii, powinien przedstawić również konkretną granicę między okazjonalnym wynajmowaniem własnego mieszkania a zawodową działalnością operatorów zarządzających wieloma lokalami. Bez takiego rozróżnienia regulacje mogą uderzyć zarówno w duże przedsiębiorstwa, jak i właściciela wynajmującego mieszkanie przez kilka tygodni w roku.

Potrzebna jest też odpowiedź, czy Łukasz Gibała opowiada się za strefami ograniczonego najmu na Starym Mieście i Kazimierzu, limitem dni wynajmu, zgodą wspólnoty, podwyższonym opodatkowaniem działalności noclegowej czy połączeniem tych rozwiązań. Kandydat trafnie opisuje mechanizm przerzucania kosztów na sąsiadów, ale po wyborach będzie rozliczany nie tylko z diagnozy, lecz również z tego, czy potrafił zamienić ją w przepisy możliwe do wyegzekwowania.

Najem krótkoterminowy staje się tematem wyborów w Krakowie

Spór o pseudohotele wpisuje się w główne hasło kampanii Łukasza Gibały, który przedstawia przedterminowe wybory jako wybór między dotychczasowym sposobem zarządzania miastem a Krakowem bardziej podporządkowanym potrzebom mieszkańców. Najem krótkoterminowy łączy kilka najbardziej odczuwalnych problemów miasta: ceny mieszkań, hałas, bezpieczeństwo w budynkach, jakość przestrzeni publicznej, kondycję lokalnych usług oraz pytanie o granice turystycznego sukcesu.

„To nie przypadek, tylko znany od lat efekt uboczny konkretnego modelu biznesowego, w którym zyski trafiają do nielicznych, a koszty obciążają wszystkich” – napisał Łukasz Gibała. Jego końcowa deklaracja brzmi już jak jedna z najważniejszych obietnic kampanii: „Należy przywrócić Kraków tym, którzy żyją tu na co dzień. I to jest jedno z naszych najważniejszych zadań, od których się nie uchylamy”. Teraz wyborcy będą oczekiwali odpowiedzi, jakie decyzje miałyby doprowadzić do realizacji tej zapowiedzi. A wcześniej, pójdą do urn wyborczych. Na pytanie: kiedy wybory w Krakowie?, odpowiedź brzmi: już 27 września 2026 roku…

Sebastian Nizio