Nowe Miasto Kraków - wszystkie błędy lokalizacji

Projekt planu trzeba uznać za archaiczny, nieprzystosowany do problemów związanych z katastrofą klimatyczno-przyrodniczą, oczekiwań mieszkańców i rozwoju technologicznego XXI wieku – pisze Mariusz WASZKIEWICZ

.Władze Krakowa zaprezentowały swój flagowy projekt inwestycyjny. Położona na południowych, przemysłowych krańcach miasta supernowoczesna dzielnica Nowe Miasto Kraków ma być miejscem do życia dla 100 tysięcy mieszkańców. Na 700 hektarach staną osiedla wieżowców, a kreślony od podstaw projekt przewiduje także powstanie instytucji kultury, obiektów sportowych, zaplecza handlowego i usługowego.

Nowe Miasto, tak jak niegdyś Nowa Huta, ma być samowystarczalną oazą zieleni z ponad 60-hektarowym parkiem. Urząd Miasta Krakowa przedstawił do publicznego wglądu projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Rybitw, szumnie nazywając go „Nowym Miastem”. Czy Nowe Miasto będzie jednak miastem nowoczesnym? Jakie warunki powinny być spełnione, aby mogło otrzymać takie miano? Czy wizja krakowskich urzędników zasługuje na takie określenie?

Miasto nowoczesne to miasto odpowiadające na współczesne problemy wywołane katastrofą klimatyczno-przyrodniczą, wdrażające nowoczesne technologie, w tym proekologiczne, dotyczące oszczędności energii, wody, wykorzystujące odnawialne źródła energii, takie jak energia słoneczna czy pompy ciepła. Do tego zagospodarowujące wody opadowe, stosujące najwyższe standardy jakościowe oraz najnowocześniejsze technologie informatyczne i komunikacyjne w odpowiedzi na wezwania ekologiczne i ekonomiczne, a także dbające o wygodę i bezpieczeństwo mieszkańców. Standardowe jest już w nowoczesnej zabudowie na całym świecie projektowanie elewacji budynków z uwzględnieniem zieleni na ścianach lub ogrodów wertykalnych, zagospodarowanie wszystkich dachów jako instalacji fotowoltaicznych, dachów zielonych, terenów rekreacyjno-wypoczynkowych, kawiarnianych itp. Tego wszystkiego w projekcie planu dla Nowego Miasta brak. Planiści łaskawie dopuścili możliwość lub zalecenie wykorzystania takich rozwiązań, lecz nie obowiązek. Przy podejściu inwestorów w Polsce, uznających wprowadzanie takich technologii za fanaberie i liczących tylko na szybki zysk, postulaty takie nigdy nie będą zrealizowane.

Niekorzystne położenie i uciążliwy przemysł

.Plan dotyczy terenu na obrzeżu miasta, obecnie o funkcji usługowej, magazynowej oraz przemysłowej, jedynie w części mieszkaniowej. To rejon, gdzie zlokalizowane są uciążliwe dla środowiska i pobliskich mieszkańców zakłady przemysłowe.

Dodatkowym minusem tej lokalizacji jest obniżenie terenu, co nie tylko utrudnia przewietrzanie, ale – przede wszystkim – grozi powodzią i podtopieniami. Teren ten nigdy nie powinien być przeznaczony na działalność przemysłową. Nie bez znaczenia jest również występowanie w tym miejscu Głównego Zbiornika Wód Podziemnych nr 451 Bogucice.

Dla mieszkańców największym problemem jest odór z zakładów garbarskich, zakładów utylizacji odpadów, oczyszczalni ścieków, kompostowni. Ta uciążliwość powoduje, że mieszkańcy Rybitw popierają zmianę przeznaczenia terenu z przemysłowego na mieszkalno-biurowo-usługowy. Oczywiście pod warunkiem, że przystąpienie do zmiany planu wiązałoby się z likwidacją tych zakładów, bez możliwości kontynuowania ich dotychczasowej działalności.

Plan co prawda nie przewiduje przeznaczenia terenu pod tego typu działalność, a nawet wprost zakazuje lokalizacji przedsięwzięć przemysłowych mogących oddziaływać na środowisko, ale dotyczy to wprowadzania działalności nowej, a nie dotychczas istniejącej. Uchwalenie projektu nie spowoduje więc natychmiastowego zakończenia działalności uciążliwych przedsiębiorstw – będą one mogły nadal funkcjonować na podstawie już posiadanych pozwoleń.

Pamiętać też należy, że plan zagospodarowania przestrzennego Nowe Miasto został wyznaczony tak, że oczyszczalnia ścieków leży poza jego granicami, a w jego obrębie jest jedynie kanał odprowadzający ścieki z oczyszczalni. Na terenie objętym planem znajduje się jednak silnie przekształcony i zanieczyszczony potok Drwina oraz Rów Płaszowski odprowadzający wody z oczyszczalni ścieków w Płaszowie. Konieczne są działania zmierzające do poprawy stanu cieków wodnych. Jeżeli, jak twierdzi wiceprezydent Krakowa Jerzy Muzyk, utworzony będzie duży park wzdłuż rzeki Drwiny, to jednym z głównych priorytetów powinno być doprowadzenie do dobrej jakości wody potoku oraz pozbycie się uciążliwego zapachu.

Należy mieć również świadomość konieczności wykonania badań oraz remediacji gleby, ziemi i wód podziemnych na terenach poprzemysłowych przeznaczanych na cele mieszkaniowe. Tymczasem problem ten został kompletnie zbagatelizowany i skitowany stwierdzeniem, że „na obszarze planu występują lub mogą występować tereny z zanieczyszczeniami ziemi. W zakresie identyfikacji terenów zanieczyszczonych i remediacji obowiązują przepisy odrębne”.

Podtopienia i powódź za 100 lat? Co z tego!

.Podobnie zlekceważono problem powodzi i podtopień. Według map zagrożenia powodziowego sporządzonych przez Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie zasięgi zagrożenia powodziowego o prawdopodobieństwie wystąpienia raz na 10 lat pojawiają się głównie w południowej części tego obszaru, wzdłuż koryta Serafy. Natomiast prawie cały ten teren jest zagrożony wystąpieniem powodzi w perspektywie długofalowej, raz na 500 lat. Gdyby ta powódź nadeszła po wybudowaniu Nowego Miasta, swoim zasięgiem obejmowałaby zarówno tereny mieszkaniowe, jak i usługowe, w tym planowane wieżowce. To nierealne? Musimy pamiętać, że dotychczasowe określenia „raz na 100 lat”, „raz na 500 lat” trzeba zweryfikować, biorąc pod uwagę anomalie pogodowe spowodowane katastrofą klimatyczną.

Jeszcze częstszym problemem są podtopienia, na które narażony jest cały obszar objęty planem. Prognoza oddziaływania osiedla na środowisko wprost wskazuje, że „okoliczność występowania podtopień została potwierdzona podczas wizji terenowej (lipiec i sierpień 2021 r.), gdzie po opadach deszczu m.in. w miejscu wyznaczonego w projekcie planu terenu MW/U.19, w rejonie strefy lokalizacji wieżowca, utworzyły się zastoiska wody”.

Tymczasem na obszarach zagrożenia powodziowego, dla którego prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi wynosi raz na 100 lat, plan ustala zakaz lokalizacji budynków obejmujących: zakład poprawczy, schronisko dla nieletnich, dom dziecka, dom rencistów oraz budynków użyteczności publicznej z zakresu opieki zdrowotnej, społecznej lub socjalnej (związanych ze stałym przebywaniem osób o ograniczonych możliwościach poruszania się). Nie ma natomiast mowy o lokalizacji obiektów wielokondygnacyjnych – jak widać, to już nie budziło wątpliwości planistów. Co więcej, na terenach obecnie niezabudowanych plan przewiduje w tym miejscu lokalizację wieżowców o wysokości powyżej 90–150 m (!).

Z uwagi na warunki gruntowo-wodne zawarto w projekcie jedynie częściowe nakazy i zakazy dotyczące zasad posadowienia budynków, realizacji kondygnacji podziemnych, wykonania dodatkowych zabezpieczeń takich jak izolacje oraz zastosowanie materiałów budowlanych odpornych na działanie wody.

Co z zielenią w Nowym Mieście?

.Opowieści o roli drzew w oczyszczaniu powietrza i kształtowaniu mikroklimatu daruję sobie jako truizm. Wydawałoby się, że w czasach katastrofy klimatyczno-przyrodniczej urbaniści powinni mieć świadomość konieczności ich zachowania. Niestety, tak nie jest.

Proponowany sposób zagospodarowania przewiduje likwidację zadrzewień. Dotyczy to m.in. zadrzewień przy stawie wzdłuż ul. Agatowej, gdzie w planie przewidziano infrastrukturę techniczną (kanalizację), czy terenu zieleni przy ul. Domagały, który powinien być przeznaczony na parki miejskie.

Podsumowując, projekt planu trzeba uznać za archaiczny, nieprzystosowany do problemów związanych z katastrofą klimatyczno-przyrodniczą, oczekiwań mieszkańców i rozwoju technologicznego XXI wieku. Z całą pewnością użycie określenia „nowe” jest w tym przypadku ogromnym nadużyciem, ponieważ przypomina planowanie rodem z lat 80. XX w.

Jak poprawić, by nie zepsuć

.Czy oznacza to, że obszar Rybitw należy pozostawić w obecnym kształcie? Na pewno nie! Potrzebna jest zmiana podejścia do sposobu zagospodarowania tego obszaru przy zachowaniu przesłanek przekształceń z charakteru przemysłowo-magazynowego na mieszkaniowo-usługowy oraz wysokich technologii. Pozwolę sobie zebrać te uwagi w kilku punktach.

Podstawowym warunkiem budowy Nowego Miasta powinna być likwidacja zakładów uciążliwych dla środowiska, modernizacja oczyszczalni ścieków oraz poprawa stanu cieków wodnych. Bez wprowadzenia tych zmian pomysł Nowego Miasta jest absurdalny!

Przed dopuszczeniem do użytkowania zabudowy mieszkaniowo-usługowej niezbędne jest zakończenie inwestycji miejskich związanych z budową infrastruktury komunikacyjnej (w tym tramwajowej), szkół, obiektów użyteczności publicznej (obiekty ochrony zdrowia, przedszkola, domy opieki społecznej i placówki opiekuńczo-wychowawcze, dom kultury, żłobek) i parków osiedlowych. Powinno to być uwzględnione w analizie finansowej planu. W planie powinny znaleźć się zapisy dotyczące zachowania terenów o najwyższej wartości przyrodniczej, bez możliwości budowy tam obiektów kubaturowych oraz dróg (dopuszczenie jedynie ciągów pieszo-rowerowych), oraz dotyczące zachowania terenów o przeciętnej wartości przyrodniczej, z możliwością budowy wyłącznie obiektów o charakterze rekreacyjnym (np. miejsca zabaw dla dzieci, terenowe urządzenia sportu i rekreacji, boiska, baseny, polana rekreacyjna itp.), budynków pełniących odpowiednie funkcje (np.: zaplecze sanitarne, wypożyczalnia sprzętu sportowego, lokale gastronomiczne), ciągów pieszo-rowerowych (z wyłączeniem możliwości budowy dróg oraz parkingów).

W obecnym projekcie planu zastrzeżenia budzi wprowadzanie zabudowy na terenach dotychczas niezabudowanych – obszarach o najwyższej oraz przeciętnej wartości przyrodniczej, a jednocześnie narażonych na duże uciążliwości ze strony oczyszczalni ścieków i kompostowni, na podtopienia, charakteryzujących się niezbyt korzystnymi warunkami geologiczno-inżynierskimi. Obszary te powinny być przeznaczone na tereny zieleni. Łąki należy zachować, a na pozostałym terenie powinno się pojawić zadrzewienie o charakterze izolacyjnym.

Zapisy planu powinny nakładać na inwestora obowiązek wykonania badań skażenia oraz remediacji gleby, ziemi i wód podziemnych na terenach poprzemysłowych przeznaczanych na cele mieszkaniowe.

Nowe zagospodarowanie terenu i architektura powinny uwzględniać najnowocześniejsze technologie proekologiczne. Rozwiązania w zakresie zagospodarowania, spełnienia uwarunkowań przyrodniczych, konstrukcji, komunikacji, materiałów wykończeniowych, instalacji – muszą odpowiadać wysokim standardom energooszczędności i nowoczesnych technologii proekologicznych, w tym należy wprowadzić obowiązek stosowania rozwiązań wykorzystujących odnawialne źródła energii (np. energia słoneczna, pompy ciepła) oraz zagospodarowanie wód opadowych.

Wysokość nowej zabudowy nie powinna przekraczać 30 m ze względów krajobrazowych, przewietrzania oraz niekorzystnych warunków geologiczno-inżynierskich. Obowiązkowe powinno być kształtowanie elewacji budynków z zielenią na ścianach lub ogrodami wertykalnymi oraz zagospodarowanie wszystkich dachów jako instalacji fotowoltaicznych i dachów zielonych. W czasach kryzysu klimatyczno-przyrodniczego nie stać nas na marnowanie powierzchni dachowych. Dachy zielone powinny być dostępne dla mieszkańców jako ogrody.

Scalać czy zostawić różnym właścicielom?

.Według projektu planu w rejonie inwestycji nie ma obowiązku scalania gruntów. Postawa taka jest całkowicie błędna, dlatego że marnowana jest szansa na realizację kompleksowego zagospodarowania stosunkowo dużego, zwartego obszaru w taki sposób, by uwzględnić nowoczesne koncepcje urbanistyczne i technologiczne.

Warto zwrócić przy tym uwagę, że największa grupa własności na terenie objętym planem to działki Skarbu Państwa oddane w różne formy władania, które stanowią 26,8 proc. powierzchni, grunty Skarbu Państwa nieoddane w żadną formę władania (obejmujące 13,6 proc. obszaru), działki Gminy Kraków oddane w różne formy władania (7 proc. obszaru) i działki Gminy Kraków nieoddane w żadne formy władania (5,5 proc. powierzchni). Pozostała grupa właścicieli to osoby prawne władające 25 proc. obszaru oraz osoby fizyczne mające 17 proc. powierzchni objętej planem. Stosunkowo duży procent własności Skarbu Państwa oraz Gminy Kraków powinny ułatwić proces scalania.

Scalanie byłoby pożądane również z punktu widzenia sprawiedliwości społecznej wobec właścicieli będących osobami fizycznymi i prawnymi. Żaden z właścicieli nie powinien być poszkodowany na skutek określonego przeznaczenia terenu w planie (część właścicieli będzie uważać się za poszkodowanych, gdyż ich nieruchomości zostaną przeznaczone na cele terenów zieleni, podczas gdy grunty sąsiadów pod zabudowę mieszkaniowo-usługową).

.Stoimy przed niepowtarzalną szansą zmiany obszaru chaotycznie zabudowanego uciążliwymi dla mieszkańców i środowiska przedsiębiorstwami – w nowoczesną dzielnicę, przyjazną dla mieszkańców i osób w niej pracujących, wybudowaną zgodnie z najnowocześniejszymi trendami urbanistycznymi i technologiami odpowiadającymi na wyzwania związane z katastrofą klimatyczną i oczekiwania mieszkańców. Aby tak się stało, trzeba nam jednak odwagi i wizji, a nie tkwienia w urbanistycznym XX-wiecznym zaścianku.

Mariusz Waszkiewicz