Koniec krakowskiej patodeweloperki?

Kraków od lat jest siedliskiem zjawiska, które ostatnio zwykło się nazywać krótko: patodeweloperka. Chodzi o budowanie przez deweloperów bloków bez dostępu do terenów zielonych, bez odpowiedniej komunikacji czy dopuszczanie tak dużej gęstości zabudowy, że sąsiedzi mogą od siebie pożyczać cukier przez okno. Pojawiła się szansa, by z tym skończyć. Rozwiązaniem ma być nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – pisze Michał DREWNICKI

.Czym jest patodeweloperka? W skrócie można ją zdefiniować jako działanie deweloperów, które ma zwiększyć ich zysk bez zwracania uwagi na niedogodności, jakie inwestycja przyniesie mieszkańcom i miastu. Jeżeli takie jest założenie, a firmy mogą działać w ramach mglistych reguł, to zawsze prowadzi to do złych rzeczy. Budynki powstają w bardzo bliskiej odległości od siebie, nie ma miejsc parkingowych dla samochodów, nie ma terenów zielonych, pojawia się kłopot przepełnienia okolicznych szkół albo też nie ma w pobliżu szkoły czy przedszkola, tworzą się korki, gdyż drogi nie zostały odpowiednio przygotowane, brakuje dostępu do komunikacji miejskiej – to właśnie patodeweloperka. Cierpią zarówno mieszkańcy wcześniej istniejących osiedli, jak i ci, którzy wprowadzają się do nowych domów. Nie mówię już o brzydocie architektonicznej i zaburzeniu ładu przestrzennego, chociaż i to widzimy – np. w dzielnicy domków jednorodzinnych powstaje nagle duże blokowisko. Budować trzeba, ale zgodnie ze sztuką urbanistyczną. Jak ta sytuacja wygląda w Krakowie?

W naszym mieście buduje się bardzo dużo. Mieszkańcy mówią o „betonowaniu”, radni i aktywiści co tydzień alarmują o kolejnej budowie na terenach zielonych, a urzędnicy z upoważnienia prezydenta wydają kolejne decyzje o warunkach zabudowy i pozwolenia. Niektóre sprawy trafiły do sądu, inne są przedmiotem śledztwa prokuratorskiego, co pokazuje, że brak przejrzystości w podejmowaniu decyzji i ich arbitralność prowadzą do budowlanych i prawnych patologii.

O tym, że wiele decyzji jest wydawanych z naruszeniem prawa lub procedur, niech świadczy liczba uchylanych decyzji, od których strony postępowania złożyły odwołanie do wojewody lub sądu. W 2016 roku złożono 422 odwołania od decyzji o warunkach zabudowy, 252 sprawy zakończyły się stwierdzeniem uchybień i wyeliminowaniem z obrotu prawnego. W 2017 roku było to analogicznie 421 zaskarżeń i 240 decyzji o uchybieniach. Łatwo zauważyć, że w ponad 50 proc. spraw w sądzie lub u wojewody stwierdzono naruszenia prawa. To bardzo dużo. Mieszkańcy zadają pytanie, czy nadejdzie kiedyś kres złych praktyk i samowoli deweloperów, czy może skończy się to dopiero wtedy, gdy nie będzie już wolnej przestrzeni do tworzenia nowych blokowisk albo biurowców.

Jako radni mamy ograniczone pole działania – to prezydent miasta, a w jego imieniu urzędnicy wydają decyzje o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Radni natomiast przyjmują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, czyli dokumenty, które dla większych obszarów miasta wskazują funkcję terenu i podstawowe parametry, tj. wysokość czy intensywność zabudowy. W Krakowie planów zagospodarowania mamy już dużo – powierzchnia miasta jest nimi pokryta w ponad 70 proc. Jednakże to nie wszystko. Rozwiązaniem problemów może być nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która została skierowana do prekonsultacji. Co zakłada nowy dokument i dlaczego uważam, że może pomóc w walce z patodeweloperką?

Najważniejsze: nowelizacja zakłada powrót do tzw. planów ogólnych, czyli planów, które pokrywałyby całe miasto, a wszystkie nowe inwestycje musiałyby być z nimi zgodne. Już samo to sprawiłoby, że rada gminy, wyznaczając zakaz zabudowy na jakimś obszarze albo wyznaczając parametry budowy, ograniczyłaby możliwość budowania betonowych monstrów. Skończyłaby się arbitralność przy ustalaniu warunków zabudowy, urzędnik byłby związany zapisami planu.

Po drugie, w planie istnieć będzie możliwość uzależniania nowych inwestycji od bliskości terenów zielonych, szkół, przychodni czy przystanków komunikacji miejskiej. Spowodowałoby to brak możliwości budowania, jeżeli projekt nie spełniałby tych wymogów. Może nawet pozwoliłoby to, by deweloper był zobowiązany do wybudowania również szkoły czy przedszkola? Byłby to iście kopernikański przewrót.

Po trzecie, znacząco wzrosłaby rola mieszkańców w procesie planowania. Dzisiaj mieszkańcy mogą wnioskować o stworzenie lub zmianę planu zagospodarowania, ale ich pisma przeważnie trafiają do szuflady. Po zmianach rada musiałaby rozpatrzyć ich wniosek.

Po czwarte, deweloperzy wykorzystują kruczki prawne, by nie płacić tzw. opłaty planistycznej, czyli opłaty, która się pojawia, gdy zwiększa się wartość gruntu w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania. Po zmianach musieliby zapłacić, a środki, które trafiłyby do budżetu gminy, mogłyby służyć np. do zakładania nowych parków.

.Jestem optymistą, jeśli chodzi o nowe przepisy. Pozwolą ograniczyć negatywne zjawiska związane z betonowaniem polskich miast i patodeweloperka odejdzie w przeszłość. Równocześnie umożliwią radykalne ograniczenie samowoli urzędniczej i arbitralności ich decyzji. Czy będzie to koniec „republik deweloperów”? Mam nadzieję, że tak.

Michał Drewnicki